Меньше года назад между физическими лицами был заключен договор купли-продажи квартиры

Меньше года назад между физическими лицами был заключен договор купли-продажи квартиры. По условиям договора он считается исполненным при наличии двух условий: подписанного акта приема-передачи и выплаты полной стоимости квартиры (что подтверждается распиской продавца).

Согласно договору недвижимое имущество должно было передаваться покупателю по акту приема-передачи, а денежные средства выплачиваться в течение трех дней после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Ни одно из этих условий исполнено не было. Деньги не выплачены, квартира по акту приема-передачи не передана, покупатель уклонился от подписания акта в связи с отсутствием у него денежных средств на приобретение имущества, фактически квартирой пользуется продавец, который зарегистрирован там до настоящего времени.

Продавец желает расторгнуть договор. По закону расторгнуть исполненный договор нельзя, можно только взыскать неуплаченные деньги, но в данном случае договор, с учетом его условий, не исполнен.

Есть ли практика по расторжению неисполненных договоров купли-продажи. 19 октября 2016. Прежде всего отметим, что к обязательствам, возникшим из договора, в том числе и из договора купли-продажи недвижимого имущества, в силу положений п. 3 ст. 420 ГК РФ подлежат применению общие положения об обязательствах (ст.ст. 307-419 ГК РФ). В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом только надлежащее исполнение обязательства влечет за собой его прекращение (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, в том случае, если одна или обе стороны договора не исполнили свои обязательства, вытекающие из этого договора, такой договор не может считаться прекращенным исполнением. На это указывают также и положения п. 3 ст. 425 ГК РФ, согласно которым договор, не содержащий условия о том, что с истечением срока его действия он считается прекращенным, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Поскольку основными обязанностями продавца и покупателя в договоре купли-продажи являются, соответственно, обязанности по передаче и приему товара (п. 1 ст. 454. ст. 456. ст. 484 ГК РФ), а по общему правилу передача и принятие объекта недвижимости производятся по подписанному сторонами передаточному акту или другому документу о передаче (ст.

556 ГК РФ), то неподписание такого документа означает неисполнение своих обязанностей как продавцом, так и покупателем. Поэтому договор купли-продажи недвижимости в рассматриваемом случае не может считаться исполненным и, следовательно, прекращенным. В свою очередь, расторжение действующего договора по общему правилу может производиться путем заключения его сторонами соответствующего соглашения (п.

1 ст. 450 ГК РФ), заявления одной стороной требования в суд о расторжении договора в связи с его существенным нарушением другой стороной или по иным основаниям, предусмотренным законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ) либо путем одностороннего отказа одной стороны от договора, если возможность такого отказа прямо предусмотрена законом, а если договор связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, то и договором (ст.

310. п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В связи с этим следует иметь в виду, что закон признает уклонение покупателя от подписания акта приема-передачи недвижимого имущества отказом от исполнения обязанности по принятию имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Последствия такого отказа положениями о договоре купли-продажи недвижимости (ст.ст. 549-558 ГК РФ) не предусмотрены.

Следовательно, такие последствия должны определяться в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи, применяемыми к договору купли-продажи недвижимости в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ. Согласно же п. 3 ст. 484 ГК РФ в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Иными словами, продавцу предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора в случае уклонения покупателя от принятия передаваемого по договору имущества. Поэтому для того, чтобы расторгнуть договор, указанный в вопросе, продавцу следует направить покупателю уведомление об отказе от исполнения договора (п.

1 ст. 450.1 ГК РФ). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено договором.

В связи с этим продавцу следует обеспечить наличие у него доказательств направления соответствующего требования и его получения покупателем. Например, направить это уведомление по почте с уведомлением о вручении и описью вложения либо вручить его покупателю лично под роспись. Отметим, что если уведомление будет направляться по почте, то следует направить его по адресу покупателя, указанному в договоре в качестве места его жительства или адреса, который сам покупатель определил для связи с ним, при этом такое сообщение будет считаться полученным покупателем даже в том случае, если оно не было ему вручено или он не ознакомился с ним по обстоятельствам, зависящим от него самого (ст.

20. ст. 165.1 ГК РФ, п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ кандидат юридических наук Широков Сергей.

Ответ прошел контроль качества. 30 сентября 2016 г. Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Категория: Ответы на вопросы.

Ответы юристов


Ответ юриста

live-torrent.ru

Вы не можете добавить ответ к этому вопросу. Авторизуйтесь или присоеденитесь к этому вопросу.



Похожие вопросы:


Юристы - участники

Займы

 

Социальные сети

© live-torrent.ru 2013-2018. При использовании материалов сайта, ссылка на сайт обязательна.